Главная | Договор купли продажи недвижимости 2011

Договор купли продажи недвижимости 2011


Обязательным условием договора в соответствии со ст. При отсутствии в договоре согласованного в письменной форме условия о цене объекта договор считается незаключенным. Если иное не предусмотрено договором или законом, цена объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, включает цену соответствующей части земельного участка, передаваемой покупателю. Цена может устанавливаться на объект недвижимости в целом, либо за единицу площади например за квадратный метр , либо иного показателя его размера.

8.7. Договор продажи недвижимости

Но следует учитывать, что каждая сделка с недвижимостью является глубоко индивидуальной и имеет свои особенности, что чаще всего и не позволяет воспользоваться типовым образцом.

Договор отчуждения недвижимости должен, в первую очередь, содержать существенные условия, без которых такая сделка будет считаться незаключенной.

Гражданское законодательство относит к таким существенным условиям сведения о предмете договора и цену договора ст. Для определения конкретного объекта, что отчуждается по сделке, договор должен в себе содержать: Не углубляясь в теорию классификации договоров, попробуем дать юридическую характеристику договору купли-продажи жилого помещения, используя наиболее значимые, затрагивающие сущность данного договора классификации.

Договор купли-продажи жилого помещения является двусторонним взаимным и возмездным. Из договора купли-продажи возникает равномерно двухстороннее обязательство, ибо каждая из сторон одновременно и непременно является и кредитором, и должником, а их обязанности носят встречный, взаимосвязанный и взаимообусловливаюший характер. Двусторонний характер договора купли-продажи следует из названия. Купля и продажа корреспондируют друг другу, создавая экономическое равновесие.

Применительно к недвижимости законодатель использует только один элемент - продажа недвижимости, продажа предприятия ст. Таким образом, каждая из сторон должна исполнить обязательство в пользу другой стороны. Каждая из сторон является одновременно и должником, и кредитором противной стороны. Взаимный характер договора купли-продажи определяется взаимными правами и обязанностям его сторон.

Так, обязанность продавца передать вещь корреспондирует право требования ее исполнения со стороны покупателя, а обязанность покупателя по уплате покупной цены корреспондирует право требования ее уплаты со стороны продавца. Таким образом, договор купли-продажи является классическим договором гражданского права.

Значение договора купли-продажи в экономическом обороте особенно возросло в условиях развития рыночных отношений в России. Актуальность исследуемой темы объясняется тем фактом, что договор купли-продажи является одним из старейших институтов обязательственного права и одним из наиболее распространенных договоров в современном гражданском праве.

Цели и задачи исследования - правового регулирования купли-продажи недвижимости. Для достижения поставленной цели в работе решаются следующие частные задачи: Объект исследования - общественные отношения, складывающиеся в процессе исследования договора купли-продажи.

Теоретической основой данной работы являются положения общей теории права, гражданского права и т. Методологической основой настоящей работы являются формально-логический, общенаучный, системно-структурный методы познания объективной действительности. Структурно работа представлена введением, двумя главами основной части, заключение и списком используемой литературы.

Недостатки легального определения недвижимости в конечном счете сказываются на гражданском обороте. В качестве объектов недвижимости указываются также жилые и нежилые помещения, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

Кроме этого к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Перечисленные объекты недвижимости можно сгруппировать следующим образом. Во-первых, земельные участки; во-вторых, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно; в-третьих, движимые по своей природе вещи, подлежащие государственной регистрации, - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Данные группы объектов не имеют между собой никаких общих признаков. Если к первой группе относятся объекты принципиально неперемещаемые, то ко второй - объекты, перемещение которых принципиально возможно, хотя с причинением несоразмерного ущерба их назначению леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Удивительно, но факт! Обеспечить явку своего уполномоченного представителя для подписания, а также предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации настоящего Договора и оформления прав землепользования.

Более того, при определенных условиях объекты данной группы могут стать движимым имуществом разборка сооружения на строительные материалы. Третья группа состоит из объектов, которые принципиально являются движимыми - это их прямое функциональное назначение. В данной группе отсутствует такой общий признак двух первых групп, как связь с землей, то есть тот признак, который позволяет отнести данные объекты к недвижимым вещам.

Информация о документе:

Простое сопоставление трех групп объектов недвижимого имущества не позволяет выделить общие признаки предметов, в отношении которых установлен правовой режим недвижимости Балабанов И. Следовательно, понятие недвижимости определено не путем установления признаков данного правового явления, а путем их перечисления, приведения примеров недвижимых вещей.

Такое перечисление не может дать исчерпывающего общего определения. Исполнение договора продажи недвижимости Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами ст.

До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение ст. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Рекомендуем к прочтению! Как правильно заполнять заявление

Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего по договору купли-продажи товар с недостатками ст.

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст.

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора.

Удивительно, но факт! К дополнительным обязанностям продавца, обеспечивающим реализацию основных, относятся:

Так, комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию. В договоре предусмотрены обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу и обязанность продавца передать ее покупателю после оплаты.

Удивительно, но факт! Принять Имущество в соответствии с условиями настоящего Договора.

Обязательства по оплате покупателем не были исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора. При принятии решения по данному спору арбитражный суд исходил из следующих соображений. Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора, суд вынес решение о его расторжении. Как уже отмечалось, применительно к договору продажи недвижимости в ГК имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений ГК о государственной регистрации сделок и договоров, а именно: Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя но не для третьих лиц!

Именно с момента заключения договора до государственной регистрации покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т. Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом во всяком случае, с точки зрения третьих лиц.

Такая ситуация некоторой юридической неопределенности порождает множество вопросов в арбитражно-судебной практике. В частности, возникает вопрос, имеет ли право покупатель, ставший владельцем недвижимого имущества в результате исполнения продавцом обязательств, вытекающих из договора продажи недвижимости, до государственной регистрации перехода к нему права собственности отчуждать либо иным образом распоряжаться соответствующим объектом недвижимости.

Практика арбитражных судов дает на этот вопрос отрицательный ответ, принимая во внимание прежде всего интересы третьих лиц кредиторов продавца , которые вправе рассчитывать на недвижимое имущество продавца вплоть до момента прекращения права собственности последнего на это имущество, каковой совпадает с моментом регистрации перехода права собственности к покупателю.

Например, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, который был заключен между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав переход права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся. Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске. Данное решение было отменено исходя из следующих выводов. Статья ГК предусматривает государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

Поскольку право собственности на строение у индивидуального предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.

Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, т.

Договор купли-продажи недвижимости

Поэтому кассационная инстанция правомерно отменила решение суда и удовлетворила исковые требования акционерного общества. Определенным своеобразием отличается и правовое положение продавца недвижимого имущества, исполнившего свое обязательство перед покупателем по передаче последнему объекта недвижимости, до момента регистрации перехода права собственности к покупателю.

В этом случае продавец сохраняет право собственности на недвижимость и, следовательно, обладает правомочиями по пользованию, владению и распоряжению в отношении проданного имущества. Однако и покупатель имеет статус титульного владельца, поскольку владеет проданным недвижимым имуществом на законном основании договор продажи недвижимости.

Удивительно, но факт! Если покупная цена уплачивается сразу, то в договоре указывается, что расчет по договору произведен полностью.

В итоге получается, что в подобной ситуации и продавец, так же как и покупатель, не может распорядиться соответствующим объектом недвижимости. Данное обстоятельство подтверждается и официальной позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, нашедшей отражение в постановлении его Пленума от 25 февраля г.

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку оно служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Советы офисному сотруднику:

В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение. Представляется, однако, что указанное разъяснение нуждается в уточнении. Во-первых, необходимо видеть разницу между невозможностью со стороны соответственно покупателя или продавца распорядиться переданным во исполнение договора продажи недвижимым имуществом. В первом случае речь идет о юридической невозможности для покупателя распорядиться переданным ему объектом недвижимости, поскольку до момента регистрации право собственности сохраняется за продавцом.

Во втором случае, напротив, продавец, оставаясь собственником, имеет право распорядиться имуществом, но не обладает фактической возможностью реализовать свое право, поскольку имущество находится у покупателя на законном основании и не может быть отобрано у последнего.

Указанное различие правовой природы отношений, при которых и покупатель и продавец не могут распоряжаться объектом недвижимости, переданным покупателю во исполнение договора продажи недвижимости, особенно заметно при анализе возможных последствий отчуждения такого имущества либо распоряжения им в иной форме покупателем или продавцом. Очевидно, что любая сделка по распоряжению объектом недвижимости, совершенная покупателем, является в данном случае недействительной как противоречащая закону.

Если же сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным покупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признаны недействительными. При этих условиях будет иметь место невозможность исполнения обязательств, вытекающих из таких сделок, наступившая по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за неисполнение обязательств. Во-вторых, положение ГК о том, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами п.

Подписаться на рассылку

И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества. В рамках рассмотрения проблемы соотношения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и обязательств сторон, вытекающих из договора продажи недвижимости, необходимо подчеркнуть, что сам факт регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю не влияет на обязательства сторон по договору продажи недвижимости и не является основанием их прекращения.

В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств п.

Вместе с тем, на наш взгляд, данное разъяснение также нуждается в некотором уточнении. С этим никак нельзя согласиться как по причинам формально-юридическим, так и по обстоятельствам, затрагивающим существо правоотношений.

Следовательно, подлежат применению положения ГК об основаниях расторжения гражданско-правового договора ст. Поэтому при наличии оснований для расторжения договора, предусмотренных ст. Что касается существа правоотношений, то необходимо различать основания расторжения договора и последствия его расторжения. То обстоятельство, что покупатель зарегистрировал переход права собственности на объект недвижимости, никак не может влиять на расторжение договора продажи недвижимости при наличии на то оснований, предусмотренных ст.

Другое дело - последствия расторжения договора. В этом случае в силу отсутствия специального правила, регулирующего последствия расторжения договора продажи недвижимости, действует общее правило, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон п. Однако действие данного правила, как и в случае с основаниями расторжения договора, никак не связано со спецификой договора продажи недвижимости, в том числе с необходимостью регистрации перехода к покупателю права собственности на проданный объект недвижимости.

При продаже государственными и муниципальными предприятиями и организациями недвижимости другим государственным и муниципальным предприятиям и организациям право собственности на данную недвижимость к покупателю, естественно, не переходит. Оно остается соответственно у Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования. Разрешения на продажу учреждением недвижимости от ее собственника не требуется, если недвижимость приобретена учреждением за счет его собственных доходов и поступила в самостоятельное распоряжение учреждения с отражением данного имущества на отдельном балансе п.

В качестве продавца недвижимости могут выступать и другие лица, указанные в законе, в том числе управляющий по договору доверительного управления п. Полномочия собственника иного продавца на продажу недвижимости должны быть подтверждены свидетельством или специальной регистрационной надписью на документе из Единого государственного реестра прав, выдаваемого учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора ст. Предметом договора купли-продажи недвижимости являются недвижимые вещи, перечень которых дается в ст.

Различаются две группы недвижимых вещей. В первую входят земельные участки и все, что прочно связано с землей, в том числе вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Это участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Существенного нарушения Продавцом требований к качеству Имущества обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков.

Если Продавец в указанный в п. Договора срок не выполнил требования Покупателя о доукомплектовании Имущества. Если Продавец, в нарушение требований п. Договора, передал Покупателю Имущество, обремененное правами третьих лиц. Разрешение споров из договора 8.

Удивительно, но факт! Предварительная оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества не отвечает сегодняшним условиям российской экономики с ее криминализированным рынком недвижимости.

Претензионный порядок досудебного урегулирования споров из Договора является для Сторон обязательным. Допускается направление Сторонами претензионных писем иными способами: Срок рассмотрения претензионного письма составляет 15 рабочих дней со дня получения последнего адресатом.

Споры из Договора разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации.



Читайте также:

  • Квест время лишений кто прав
  • Протокол о ликвидации ооо в рб
  • Бесплатная консультация юриста верхняя пышма
  • Доказательства в деле о разделе имущества супругов