Главная | Споры после купли-продажи недвижимости

Споры после купли-продажи недвижимости


Любые сделки с целью приобретения или продажи жилья всегда связанны с серьезными рисками для обеих сторон.

Удивительно, но факт! В противном случае полученное по сделке подлежит возмещению в деньгах, либо применение последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение оказывается и вовсе невозможным.

Ведь малейшее отклонение от законодательных норм в таком случае может закончиться не только бесконечной нервотрепкой, но и потерей внушительной суммы денег. Причем в зоне риска появления серьезных юридических и прочих проблем неизменно находятся и покупатель, и продавец. Даже если вы полностью уверены, что с вашей стороны никаких нарушений просто быть не может, на практике подчас все оказывается совсем по-другому. Во-первых, особое внимание нужно уделить существенному условию договора купли-продажи недвижимости при его заключении — предмету.

От него будет зависеть действительность и законность сделки. При заключении договора необходимо чётко установить, какой именно объект недвижимости вы приобретаете: Важно всё тщательно проверить, запросить последние актуальные сведения об объекте сделки из государственных органов.

Следующий этап, несмотря на свою очевидность и простоту, является одним из основных этапов сделки: Планирую продажу комнаты, расчет — через банковскую ячейку. Юридическая контора составила договор без упоминания об этом. Кроме того, необходимо прописать порядок расчетов — то есть до или после регистрации сделки.

Удивительно, но факт! Истец приобрел спорное здание по договору купли-продажи у завода в августе года.

В совокупности все эти факты и привели к реализации судебной защиты права собственности покупательницы на спорную недвижимость. Чтоб впредь неповадно было. Фраза, конечно, банальная, и эффект от нее такой же, как и от реальных судебных решений: Человек, который захочет преступить закон, скорее всего это и сделает, несмотря на смутные или, наоборот, отчетливые подозрения, что последствия для него будут крайне плачевными.

Удивительно, но факт! Согласно уставу вопросы уменьшения уставного капитала отнесены к компетенции общего собрания, которое не принимало решения о продаже здания и уменьшении уставного капитала.

Иногда противоправные действия обусловлены незнанием или неправильным применением действующих законов, иногда корыстными интересами. Например, в судебной практике был случай, когда подпись директора ООО на договоре купли-продажи квартиры и акте приема-передачи была подделана главным бухгалтером.

Сумма по соглашению на счет продавца также не была переведена. Когда эти обстоятельства вскрылись, ООО не посчитало нужным одобрить сделку и тем самым придать ей юридическую силу, что в принципе было возможным на основании норм Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", и обратилось в арбитражный суд с просьбой в исковом заявлении о применении последствий недействительности ничтожной сделки по ст.

Читайте по теме

Что стало с бухгалтером, догадайтесь сами. Порой случается и так, что сторона в сделке вынуждена заключать соглашение на крайне невыгодных для себя условиях под влиянием угроз или даже насилия. Так произошло и с собственницей квартиры в г. Волгограде, которая была вынуждена продать недвижимость кредиторам сына, который не мог вернуть занятые тыс. Женщина не вынесла морального давления, телефонных угроз и, опасаясь за свою жизнь и жизнь своего ребенка, согласилась на кабальную сделку и подписала договор о продаже квартиры, в котором позже была проставлена сумма в тыс.

Цена, стоит отметить, гораздо ниже рыночной стоимости квадратных метров в приволжском городе, но даже часть из них женщина не получила. Кредитор позволил женщине проживать в спорной квартире еще более трех лет, в течение которых бывшая хозяйка несла все расходы по содержанию имущества, оплате коммунальных и иных услуг. Затем после неудачной попытки самостоятельного выселения обратился в суд с просьбой о снятии ответчицы с регистрационного учета и устранении с ее стороны препятствий в пользовании своей собственностью.

Испугавшись нависшей угрозы лишиться единственно возможного, пусть и не совсем законного, места проживания женщина пошла в прокуратуру и рассказала, как на самом деле заключалась сделка по отчуждению имущества. Естественно, такое грубейшее нарушение закона органы не смогли проигнорировать, и в интересах хозяйки прокурором Центрального района г. Волгограда был подан иск о признании договора купли-продажи недействительным и восстановлении первоначального положения сторон.

Однако заявление, как посчитала судебная инстанция, не было подтверждено необходимыми доказательствами, позволяющими достоверно установить правоту бывшей собственницы. Вследствие чего в удовлетворении встречных требований постановлением Центрального районного суда было отказано, а первоначальные требования кредитора - поддержаны.

Но ни прокурора, ни ответчицу такое положение вещей не устраивало, и они обратились с кассационной жалобой и представлением в Волгоградский областной суд, где уже Судебная коллегия по гражданским делам вынесла решение, удовлетворяющее их интересы. Суд установил, что ссылаться на отсутствие доказательств со стороны ответчицы неуместно, так как из материалов дела явственно следует наличие долга перед кредитором, в счет которого уже была передана квартира супруги сына и денежная сумма в размере тыс.

Наличие психологического давления также подтвердилось показаниями незаинтересованных в исходе дела лиц. В совокупности эти и другие доказательства устанавливали факт совершения сделки под влиянием угроз ст.

Недействительность договора может быть связана также еще и с правовой неспособностью физического лица заключать такие соглашения. Напомним, что, если гражданин признан полностью недееспособным, все сделки от его имени должен совершать опекун п. Для покупателя складывается крайне неприятная ситуация, когда после покупки выясняется, что продавец лечится от алкоголизма или состоит на учете в психоневрологическим диспансере, в связи с чем его способность приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их ограничена вступившим в законную силу судебным решением.

Судебной практике известен случай, когда больной алкоголизмом, находящийся на излечении в ЛТП и отпущенный домой на несколько дней, за короткий срок продал принадлежащую ему на праве собственности квартиру, получил от покупателя деньги, выписался из жилплощади и спустя некоторое время подал в суд иск о расторжении договора. Впоследствии продавец был признан недееспособным, так как из-за серьезной болезни не отдавал отчета в совершении своих действий на момент заключения и исполнения договора.

Для покупателя это означало обязанность вернуть квартиру и получить за нее деньги. Однако данная сумма определялась исходя из цифры, указанной в договоре, а не из реально выплаченной стоимости, так как доказательств об их несовпадении ответчик предоставить не смог, расписку при передаче денег он не потребовал.

Естественно, истец отрицал факт получения большей суммы, чем цена квартиры по справке БТИ. В результате ответчик из-за своей неосмотрительности пострадал финансово.

Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:

Но в данном случае пострадавшая сторона потеряла хотя бы не всю сумму по договору. В куда более скверную историю попал другой покупатель, не проверив перед заключением сделки, кто еще прописан в квартире, помимо собственника. К его несчастью это оказались несовершеннолетние дети продавца.

Хоть квартира и не была приватизирована на последних, суд встал на защиту их интересов, учитывая, что дети уже после оформления сделки стали сиротами.

Удивительно, но факт! Истец просил включить в договор пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязательств приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса.

Ситуация выглядела следующим образом. Отец продал квартиру найденному покупателю, причем был настолько убедителен, что сторона в сделке фактически поверила на слово его утверждению, что из квартиры он выписался, а больше там никто и не зарегистрирован. Если продавцом является физическое лицо, получить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу недвижимости, либо оформить заявление о том, что объект недвижимости приобретался продавцом не в браке.

Нередкими являются ситуации, когда брак давно расторгнут, раздел имущества произведен не был. При приобретении такой недвижимости, несмотря на то, что после расторжения брака прошел длительный срок, настоятельно рекомендуем затребовать согласие бывшего супруга, либо отказаться от приобретения такого объекта вовсе. Если продавцом выступает юридическое лицо, следует затребовать регистрационные, учредительные документы продавца, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор от имени компании протокол о назначении либо доверенность , справку о балансовой стоимости объекта, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату.

Удивительно, но факт! Но также указал на необходимость применения в сложившейся правовой ситуации ст.

Учитываем, что крупная сделка требует предварительного одобрения уполномоченным органом продавца. Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений статья и договора купли-продажи предприятия статья Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности статья Кодекса не означает регистрации самого договора купли-продажи. Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи Кодекса, а не с момента государственной регистрации.

В случае передачи в составе предприятия долгов обязательств продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, а не ограничения пределов правопреемства.

Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом о внесении изменений в договор купли-продажи.

Удивительно, но факт! В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества не завершенный строительством объект по договору купли-продажи.

Истец просил включить в договор пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязательств приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса.

В обоснование исковых требований истец указал, что комитет по управлению имуществом объявил в условиях конкурса, опубликованных в печати, что продаваемое предприятие - магазин "Овощи" - имеет кредиторскую задолженность в размере 10 млн.

Однако после оформления договора купли-продажи выяснилось, что фактическая кредиторская задолженность предприятия составляет 40 млн.

Удивительно, но факт! Сложнее обстоит дело с применением пункта 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации.

Решением арбитражного суда в иске отказано. Апелляционная и кассационная инстанции не нашли оснований для изменения принятого решения.

Отказывая в иске, суд правомерно сослался на следующие обстоятельства. В соответствии с пунктом 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс статья Кодекса , за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе предавать другим лицам.

В пункте 2 статьи указано, что в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, права требования, долги, а также права на обозначения и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Внесение в договор условия, которое ограничивало бы правопреемство покупателя по обязательствам приобретенного предприятия объемом кредиторской задолженности, указанным в печатном сообщении об условиях конкурса по продаже магазина, не основано на приведенных выше положениях Кодекса.

В то же время покупатель в силу пункта 3 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов обязательств продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах обязательствах во время заключения договора и передачи предприятия.

Такие требования истцом не заявлялись и не были предметом судебного разбирательства. Сделки купли-продажи недвижимости по результатам приватизации государственного имущества в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.

Товарищество с ограниченной ответственностью предъявило иск к акционерному обществу и фонду имущества о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения. Сделка приватизации оспаривалась истцом по мотиву несоответствия ее требованиям законодательства. Товарищество, ссылаясь на пункт 2. В иске отказано в связи с истечением годичного срока исковой давности. Так, регистрация перехода права собственности могла бы быть поставлена в зависимость от исполнения покупателем обязанностей по оплате, что в большей степени соответствует интересам продавца.

В свою очередь, положение покупателя становится тогда более уязвимым, поскольку даже после полного исполнения своих обязательств он не приобретает права собственника. Однако его права как стороны по договору продажи недвижимости в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности могут быть защищены путем предъявления соответствующего иска на основании статьи ГК РФ.

Правовой режим имущества и положение сторон договора до регистрации перехода прав на имущество Иная ситуация, также вызывающая определенные сложности на практике, связана с применением пункта 14 упомянутого постановления Пленума ВАС РФ. Речь идет о правовом режиме имущества, являющегося предметом исполненного договора купли-продажи, и правовом положении сторон договора до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

В силу статей , , ГК РФ договор продажи недвижимости не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента его составления в предусмотренной статьей ГК РФ форме и подписания сторонами.

Регистрации подлежит переход права собственности по договору от продавца к покупателю, а исполнение договора сторонами до государственной регистрации, то есть передача объекта продавцом покупателю и внесение последним выкупной цены, не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Больше материалов по теме:

В названном пункте постановления от Однако и продавец после передачи недвижимости покупателю, становящемуся ее законным владельцем, не вправе распоряжаться объектом, служащим предметом исполненного обязательства, вытекающего из договора продажи недвижимости.

На отсутствие у покупателя, не зарегистрировавшего переход права собственности, правомочий по отчуждению имущества указывалось и в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от Однако последствия несоблюдения запрета распоряжаться проданным имуществом для продавца и покупателя будут различны.

Эти различия и нужно иметь в виду при рассмотрении конкретных дел. Продавец, повторно распорядившийся имуществом, уже переданным первоначальному покупателю по ранее заключенному договору, остается собственником данного имущества. Поэтому, формально сохраняя за собой правомочия собственника, он утрачивает реальную возможность выполнить обязанность передать имущество новому покупателю по вновь заключенному договору и должен будет нести ответственность за неисполнение этой обязанности.

В каком виде эта ответственность наступит — возмещение ли убытков, уплата неустойки, — выбор остается за покупателем. При этом между первым и вторым покупателями конкуренция достаточно сильна.

Приоритет первого при отсутствии государственной регистрации перехода к нему права собственности небезусловен небесспорен , и в чью пользу может разрешиться спор, как определится судьба вещи — предмет сложного судебного разбирательства.

Ещё статьи

В таком непростом положении оказался предприниматель в следующем деле. Истец вышеупомянутый предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к трем хозяйственным обществам о признании недействительными последовательно заключенных между ними договоров купли-продажи одного и того же объекта недвижимого имущества, признании недействительной государственной регистрации права собственности за последним приобретателем и обязании его передать спорную недвижимость истцу.

Как следовало из материалов дела, предприниматель в феврале года на торгах приобрел часть принадлежащего акционерному обществу производственного корпуса, однако регистрация перехода к покупателю права собственности произведена не была. В то же время в июне года это же акционерное общество продало по договору то же имущество второму обществу.

В дальнейшем в результате двух последовательно заключенных сделок имущество оказалось уже у четвертого общества, за которым к моменту рассмотрения спора и было зарегистрировано право собственности.

Решением суда первой инстанции, оставленным б ез изменения постановлением кассационной инстанции, в иске отказано. При этом суд указал, что поскольку государственная регистрация перехода права собственности к предпринимателю на основании протокола результатов торгов не была произведена, он не стал собственником данного имущества, а продавец, соответственно, своего права не лишился.

Поэтому совершенные впоследствии сделки со спорным объектом не являются недействительными. Увы, нередки такие случаи, когда недобросовестность продавца при соблюдении участниками гражданского оборота формальных требований в конечном счете лишает защиты либо первого, либо последнего приобретателя.

Иначе выглядит ситуация, когда покупатель, получив имущество по договору, но не успев зарегистрировать право собственности на него, отчуждает данную недвижимость по договору третьему лицу.

Поскольку в таком случае у покупателя право собственности на объект не возникло, он не вправе распоряжаться имуществом, ему не принадлежащим, а заключенный покупателем договор с третьим лицом является недействительным как противоречащий статье ГК РФ со всеми вытекающими отсюда последствиями. Одно общество обратилось в арбитражный суд к другому с иском о признании недействительным заключенного между ними договора купли-продажи здания и о признании права собственности на данное здание.

Истец приобрел спорное здание по договору купли-продажи у завода в августе года. До регистрации перехода к нему права собственности истец заключил с ответчиком оспариваемый договор, оплата по которому до момента рассмотрения спора не была произведена.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано. Постановлением кассационной инстанции названные судебные акты отменены, иск удовлетворен.

Статус покупателя, исполнившего договор купли-продажи, как законного владельца недвижимости, переданной ему продавцом, не тождественен статусу собственника имущества не только по возможностям распоряжения этой недвижимостью, но и по способам защиты своих прав. Так, не будучи собственником, приобретатель недвижимости по договору, не зарегистрировавший свое право, не может требовать освобождения имущества от ареста, поскольку такое право принадлежит только собственнику. Сказанное можно проиллюстрировать следующим примером.



Читайте также:

  • Уведомление работнику о ликвидации ооо образец