Главная | Судебная практика по праву на заключение договора аренды земельного участка

Судебная практика по праву на заключение договора аренды земельного участка


Суть арендных отношений; Юридический статус владельца земли, передающего ее в аренду; Юридические полномочия гражданина, который берет земельный участок в аренду; Основные пункты и варианты заключения договоров аренды; Указания относительно периода времени, на протяжении которого действует заключенный договор аренды. В Гражданском кодексе не существует отдельной главы, посвященной вопросам аренды земли.

Такая ситуация предусмотрена для того, чтобы все земельные отношения, включая вопросы аренды, регулировались на основании Земельного кодекса России. Учтите, что в Гражданском кодексе существуют пункты, отсылающие граждан к конкретным нормативным актам, законам или кодексам, регулирующим земельные отношения. В России на данный момент основной закон, регулирующий земельные отношения, опубликован в виде Земельного кодекса России. Обратите внимание на тот факт, что при заключении договоров аренды на основании норм ГК РФ в отношении зданий, помещений, строений капитального типа применяются нормы Земельного кодекса России в вопросах регулирования обязательной или добровольной аренды земли, на которой возведены указанные постройки.

Please enable javascript

Эти сведения найдите для подробного изучения в ст. Учтите, что на сегодняшний день существует много юридических пробелов относительно вопросов аренды земли, которые более конкретно рассматриваются на уровне законодательства субъектов РФ, учитывая особенности ведения бизнеса, заключения сделок в регионах.

Основания возникновения споров по аренде земли Изучите основные поводы обращения в арбитражную судебную инстанцию владельцев земельных участков по вопросам аренды земли: Ситуации, связанные с формой и процедурой составления договора аренды земли, учитывая особенности и требования к основным пунктам договора аренды; Вопросы, возникающие в случае принудительного подведения гражданина под заключение договора аренды в тех случаях, когда такой договор не требуется.

Чаще всего такие споры возникают при заключении договоров по передаче прав собственности или права аренды на возведенные конструкции или помещения, расположенные на территории земельного участка; Вопросы, возникающие при определении суммы арендной платы, формировании порядка и сроков выплат; Споры, возникающие при определении и фиксировании в тексте договора условий, прав и обязательств каждого участника договора аренды земли; Ситуации, появляющиеся при досрочном прекращении правового взаимоотношения сторон по договору аренды; Непонимания сторон по факту прекращения договора аренды из-за истечения срока договора.

Часто споры возникают относительно условий пролонгирования договора или заключения нового документа относительно аренды земли. Отдельными проблемными ситуациями, отраженными в судебной практике, являются конфликты, возникающие в отношении арендованных земельных участков, расположенных в природоохранной зоне, в землях спецназначения, в пределах земель лесного и водного фонда. Немало встречается дел о перепродаже права аренды земли и дел о долговых обязательствах в отношении арендованной территории.

Судебная практика по аренде земельного участка двумя арендаторами одновременно Чтобы получить официально права аренды на земельный участок, находящийся в ведении государственных органов или муниципалитета, необходимо оформить особый документ.

Удивительно, но факт! Суд кассационной инстанции указал, что при принятии обжалуемых судебных актов судами не учтена правовая позиция, сформулированная в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВАС РФ от

Для приобретения права аренды на государственную землю необходимо получить документ, подтверждающий факт выделения земельного участка конкретному претенденту. Фактически все условия получения земли от государства во временное пользование прописываются в акте о предоставлении земли гражданину, а договор аренды является только доказательством совершения такой сделки. Учтите, что все условия и правила пользования и распоряжения землей заранее обсуждаются и в договор аренды вписываются уже условия, заранее известные обеим сторонам сделки.

Внимательно изучите материал следующей ситуации: На один и тот же участок земли претендовали несколько заинтересованных лиц; В итоге каждому претенденту предоставили договор аренды на участок земли; В случае подачи заявления в суд о признании законности сделки по аренде территории необходимо знать, что земля достанется тому претенденту, который сможет доказать наличие ходатайства на выделение именно ему земельного надела; Единственным арендатором в такой ситуации становится претендент, который сможет представить заверенные землеотводные бумаги.

Разрешение споров Очевидная тенденция последних лет — рынок недвижимости если не замер, то существенно сбавил обороты. Однако в этом году многие специалисты отмечают возвращение бизнеса к крупным строительным проектам, завершающий этап которых зачастую проходит не на стройплощадке, а в здании суда. Поскольку в большинстве случаев арендодателем земель под строительство выступает государство, то основное внимание в настоящем обзоре судебной практики уделено именно этим спорам.

Если арендатор законно возвел объект незавершенного строительства, то при расторжении договора аренды арендодатель не может потребовать у арендатора освободить участок от такого объекта Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от Позже администрация отказалась от договора, ссылаясь на истечение его срока и на задолженность по арендной плате, и обратилась в суд с требованием об освобождении участка от возведенного арендатором объекта.

Арбитражные суды первой и кассационной инстанций требования администрации удовлетворили, отметив, что договор прекратил свое действие и не был продлен для завершения строительства. Кроме того, арендатор не зарегистрировал свое право на возведенный объект, поэтому какие-либо правовые основания для пользования участком у него отсутствовали. Наличие объекта незавершенного строительства, посчитали суды, не является препятствием для освобождения арендатором земельного участка после прекращения действия договора аренды.

Досрочное расторжение договора аренды лишает бывшего арендатора права на преимущественное заключение договора на новый срок. Сельскохозяйственный производственный кооператив обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью и администрации района о признании недействительными трех договоров аренды земельных участков, заключенных между ответчиками.

Требование основано на статьях , и ГК РФ и мотивировано тем, что администрация неправомерно заключила данные договоры аренды, поскольку часть земельных участков арендуется кооперативом по ранее заключенному договору. Кроме того, истец имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды на данный земельный участок. Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска. Администрация и кооператив заключили договор аренды земельного участка сроком на 25 лет.

Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. Соглашением администрация и кооператив расторгли договор по письму кооператива. По акту приема-передачи кооператив возвратил администрации арендованное имущество.

Удивительно, но факт! Организация заключала договор аренды с администрацией поселения на условиях предоставления территории для осуществления торговли.

В дальнейшем администрация по договорам сдала в аренду обществу с ограниченной ответственностью земельные участки. Истец посчитал, что заключение договоров аренды на данные земельные участки незаконно, так как они арендуются кооперативом, чем нарушено его право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.

В силу пункта 2 статьи ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В материалах дела отсутствовали какие-либо доказательства ограничения права администрации сдавать в аренду земельные участки. У истца не имелось преимущественного права перед другими лицами на заключение нового договора аренды земельного участка согласно статье ГК РФ, поскольку сделка между кооперативом и администрацией расторгнута досрочно по взаимному согласию сторон.

Практика Арбитражного суда Республики Марий Эл 1. Земельный участок, не прошедший кадастровый учет, не может быть предметом аренды, поэтому отсутствуют основания для понуждения к заключению договора аренды в отношении неопределенного объекта. Общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному образованию в лице администрации и комитета по управлению муниципальным имуществом о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

Разрешая спор по существу, арбитражный суд исходил из того, что пунктом 1 статьи , статьей ГК РФ не допускается заключение договора аренды, предмет которого не согласован. По смыслу пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ, статьи 7 Федерального закона от 2. Однако кадастровый учет земельного участка, в отношении которого истцом заявлены требования о понуждении к заключению договора аренды, не проводился, что сторонами не оспаривалось.

Следовательно, земельный участок не имел индивидуально-определенных признаков и не мог стать объектом аренды. Решение участниками спора не обжаловалось. Распространение действия договора на предшествовавшие его заключению отношения возможно только по соглашению сторон.

Арбитражный суд не вправе по иску арендатора утвердить такое условие вне зависимости от его целесообразности. Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному образованию в лице комитета по управлению имуществом об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка. По мнению индивидуального предпринимателя, ответчик необоснованно предложил распространить действие договора аренды на прошедшее время без его согласия.

В подтверждение своих доводов предприниматель указал, что фактически не пользовался спорным земельным участком. Возражая против иска, собственник указал, что дата начала договорных отношений определена с момента издания постановления главы администрации о предоставлении спорного земельного участка.

Больше материалов по теме:

Арбитражный суд принял решение об удовлетворении искового заявления в части требования об определении условий проекта договора аренды земельного участка в редакции, предложенной индивидуальным предпринимателем. В силу пунктов 1 и 2 статьи ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Из смысла приведенных норм следует, что возможность распространения условий договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, является только правом этих сторон и требует согласия лиц, заключающих договор. По одностороннему требованию такое условие не может быть включено в договор, поскольку до заключения договора правоотношения сторон регулировались иными нормами гражданского права.

Кроме того, по смыслу пункта 2 статьи ГК РФ распространение условий договора на предшествовавший его заключению период возможно только в том случае, когда между сторонами существовали фактические отношения.

Удивительно, но факт! Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Предметом мирового соглашения может быть полный текст проекта договора по иску о понуждении заключить договор аренды земельного участка. Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию в лице комитета по управлению муниципальным имуществом о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

Удивительно, но факт! Изучите следующие требования к договорам аренды земли, которые можно найти в указанной выше главе ГК РФ:

До принятия арбитражным судом решения стороны представили на утверждение мировое соглашение, в которое включили текст договора аренды с указанием всех его существенных условий. Рассмотрев мировое соглашение, арбитражный суд утвердил его и прекратил производство по делу. В соответствии со статьями и АПК РФ стороны могут урегулировать спор, заключив мировое соглашение, если это не противоречит федеральному закону. Тем самым АПК РФ дает право сторонам заключить мировое соглашение по спору о понуждении заключить договор.

При этом может быть представлен текст мирового соглашения, соответствующий а тексту договора, подписанного сторонами. Данная правовая позиция подтверждена рекомендациями Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа по итогам заседания Совета от 27 февраля года. Стоимость аренды государственного муниципального земельного участка относится к регулируемым ценам, устанавливаемым полномочным органом.

Договором предусмотрена множественность лиц на стороне арендатора.

Сейчас на сайте

Согласно прилагаемому к договору расчету при определении величины арендной платы за пользование земельным участком учтен размер земельного участка, пропорциональный площади нежилого помещения магазина в многоквартирном доме. Поскольку договор аренды N не был зарегистрирован в установленном законом порядке, суды признали его незаключенным на основании пункта 3 статьи , статьи ГК РФ , пункта 2 статьи 26 ЗК РФ.

Отказ администрации возвратить необоснованно уплаченную арендную плату послужил основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд. Формирование земельного участка возможно как на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, так и в силу пункта 1 статьи 69 ЗК РФ инициативно органами государственной власти или органами местного самоуправления, а с учетом Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от Право собственности на спорный земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме не возникло, поскольку план земельного участка составлен на ориентировочную площадь и подлежит уточнению при межевании, окончательное формирование участка в качестве объекта права собственности в целях статьи 16 Вводного закона не завершено.

Между тем земельный участок, на котором расположен жилой дом, и остальное общее имущество в многоквартирном доме не имеют самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме.

Удивительно, но факт! Внимание А именно рассмотрим вопросы, касающиеся предмета договора аренды; индивидуализации земельного участка при его аренде; передачи земельных участков, находящихся в постоянном бессрочном пользовании, в аренду, и вопросы по арендной плате.

С учетом изложенного кассационная инстанция полагает, что законодательством после введения в действие ЖК РФ не предусмотрена возможность распоряжения земельными участками в том числе обременения полностью или в части , на которых расположены многоквартирные дома, до их формирования в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме Постановление ФАС СЗО от Оспаривание нормативных правовых актов, устанавливающих размер арендной платы В предусмотренных законом случаях применяются цены тарифы, расценки, ставки и т.

Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону.

Проекты по теме:

В правоприменительной практике возникают вопросы, касающиеся исполнения договора по цене, установленной или регулируемой уполномоченными на то государственными органами, если соответствующий правовой акт о ее установлении признан судом противоречащим закону. В соответствии с абзацем первым статьи 13 ГК РФ нормативный правовой акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, может быть признан судом недействительным.

В практике ФАС СЗО имелись споры, связанные с оспариванием нормативных актов государственных и муниципальных органов, утвердивших порядок определения арендной платы за землю. Так, суд правомерно признал недействующим пункт Постановления главы города Калининграда, устанавливающий используемый при расчете ставки арендной платы за землю коэффициент, определяемый по виду разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения прочих объектов, поскольку названный коэффициент установлен произвольно, без экономического обоснования Постановление ФАС СЗО от Суд правомерно признал недействующим пункт Постановления главы города Калининграда, устанавливающий коэффициент к ставкам арендной платы, определяемый по виду разрешенного использования земельных участков, поскольку администрация городского округа "Город Калининград" не обосновала законность установления для земель, занятых объектами транспортной и строительной деятельности, ставки, значительно превышающей ставку, установленную для других земель Постановление ФАС СЗО от В другом случае суд отказал в признании недействующими пунктов приложения к решению Совета депутатов муниципального образования, которыми установлены коэффициенты для исчисления арендной платы за землю, поскольку указанные коэффициенты не превышают средних показателей таких коэффициентов в различных муниципальных образованиях области, а отсутствие экономического обоснования, оформленного в виде отдельного документа, не свидетельствует о том, что анализ и оценка различных факторов, влияющих на уровень доходности участков, не проводились Постановление ФАС СЗО от В тех случаях когда речь идет о нарушении незаконным нормативным актом прав, имевшем место до признания судом акта противоречащим закону, следствием его оспаривания должно являться восстановление нарушенного субъективного гражданского права.

Практика применения законодательства о размере арендной платы по договору аренды земельного участка при признании недействующим нормативного правового акта, утверждающего такую плату, установлена Постановлением Президиума ВАС РФ от В соответствии с выработанной правовой позицией, изложенной в этом Постановлении, необходимо учитывать следующее.

В силу части 5 статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нормативный правовой акт или отдельные его положения, признанные арбитражным судом недействующими, не подлежат применению с момента вступления в законную силу решения суда. Данная процессуальная норма определяет дальнейшую судьбу незаконного нормативного акта и является логическим продолжением части 4 той же статьи, согласно которой решение арбитражного суда по делу об оспаривании нормативного правового акта вступает в законную силу немедленно после его принятия.

Однако она не разрешает вопроса о восстановлении и защите нарушенных незаконным нормативным актом субъективных гражданских прав, поскольку такой акт относится не к процессуальному, а к материальному праву. Согласно абзацу второму статьи 13 ГК РФ в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 этого же Кодекса.

Признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В свете рассматриваемой категории споров и приведенного толкования правовых норм также можно принять к сведению Определение ВАС РФ , которым суд отказал в передаче дела в Президиум, указав на возможность пересмотра дела по вновь открывшимся обстоятельствам.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от Отказывая в иске, суды сочли, что применение в расчетах по договору аренды земельного участка указанного размера арендной платы за период, предшествующий признанию судом незаконности ее установления, является правомерным.

Удивительно, но факт! При рассмотрении настоящего дела, арбитражные суды исходили из соблюдения обществом при обращении в администрацию процедуры предоставления спорного земельного участка в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, предусмотренной статьями 29, 30, 31 Земельного кодекса РФ.

Следует также учитывать, что применение ставки арендной платы в размере рублей за гектар в год не было предусмотрено договором аренды, компания разницу между арендной платой, указанной в договоре и установленной в оспоренном решении городского собрания, добровольно не уплачивала и оспаривала ее применение в суде Определение ВАС РФ от Таким образом, разрешая споры о применении в расчетах по договору аренды земельных участков ставок арендной платы, установленных нормативными правовыми актами, признанными судом незаконными и недействующими, за период, предшествующий признанию судом незаконности их установления, судам при аналогичных обстоятельствах следует руководствоваться выработанной правовой позицией.

В году общество обратилось в администрацию города с просьбой заключить договор аренды, однако полномочия по распоряжению землями на которые государственная собственная не разграничена, уже были переданы органу исполнительной власти субъекта РФ и было предложено обратиться туда. В году Общество обратилось в орган исполнительной власти субъекта РФ далее управление , который отказал в заключение договора аренды, сославшись на то, что право на заключение договора аренды заявителем не было реализовано, а также на отсутствие необходимых документов, на строительство объекта, в связи с чем, объект относится к самовольным постройкам, подлежащим сносу.

На том все и успокоились. Спокойствие продлилось до года, пока земельный участок не заинтересовал одного уважаемого человека. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним далее — ЕГРП.

Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права статья 10 ГК РФ.

При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем статья ГК РФ , он определяется с учетом абзаца второго пункта 5 статьи ГК РФ, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.

Если договор аренды с победителем торгов не заключен в связи с реализацией арендатором преимущественного права, правила пункта 5 статьи ГК РФ о последствиях уклонения от заключения договора не применяются. Уплаченный победителем торгов задаток подлежит возврату пункт 1 статьи ГК РФ.

В этом случае, а также в случае удовлетворения судом требований арендатора о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору победитель торгов вправе требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах, если информация о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, не была включена в извещение об их проведении.

При этом судам следует учитывать, что отсутствие в извещении о проведении торгов такой информации не является основанием для признания торгов недействительными.

Основные темы споров

Применяя части 9 — 11 статьи В силу части 9 статьи Если законодательством Российской Федерации установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения статья ГК РФ договора аренды с этим арендатором или его правопредшественником на торгах.

Поскольку по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пунктах 1 — 4 настоящего постановления. Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи По смыслу части 10 статьи В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи В частности, поводом для решения конфликтных вопросов через суд часто становятся вопросы касательно того, предусматривается ли возможность рассмотрения определенной части земельного участка в качестве объекта аренды, если данная территория не была индивидуализирована в соответствии с действующим законодательством.

На самом деле какого-то единого мнения по вопросам, связанным с признанием определенной территории в качестве объекта аренды после того, как будет проведена процедура межевания и получения соответствующего документа, которым подтверждается проведение данной процедуры.

Однако в соответствии с Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа, которое было вынесено 2 марта года, если не проводилась процедура межевания определенного участка, признать его объектом аренды невозможно по той причине, что нет четко обозначенных границ, с помощью которых можно было бы определить четкие условия и параметры аренды.

Расторжение Отдельная категория споров — это досрочное расторжение составленного договора аренды, инициированное одной из сторон, так как в данном случае решение ситуации может осуществляться исключительно в судебном порядке при получении обоюдного согласия участников сделки.

В данном случае ситуация будет зависеть от того, почему вопрос рассматривается в судебном порядке, то есть причиной является подача заявления арендатором с требованием об отмене вынесенного администрацией решения о взыскании территории или же администрация потребовала досрочного расторжения договора. Земельный кодекс четко прописывает полный перечень причин, при которых предусматривается возможность предоставления прав на определенный земельный участок третьим лицам, но в преимущественном большинстве случаев суды в такой ситуации принимают свое решение в пользу арендатора по той причине, что администрации не предоставляется возможности в досудебном порядке проводить изъятие земель у добросовестных арендаторов с последующей передачи прав третьим лицам.

Продление В данном случае преимущественное большинство споров возникает по той причине, что арендаторы требуют бессрочного продления договора у владельцев земли, и после получения отказа отправляются за решением вопроса в суд. На практике любые договоры аренды в качестве обязательного условия включают в себя срок, на протяжении которого должны оформляться арендные отношения.



Читайте также:

  • Камера фиксации нарушения пдд
  • Помощь при сопровождении в суде по дтп
  • Восстановление семьи после развода
  • Квартира в браке куплена на деньги супруга как при разводе делится