Главная | Существенные условия договора ипотеки судебная практика

Существенные условия договора ипотеки судебная практика


Удивительно, но факт! Договор ипотеки заключается в письменной форме с обязательным указанием на существо обязательства, в обеспечении которого имущество передается в ипотеку, в противном случае договор может быть признан незаключенным.

N ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившего в законную силу с 1 июня г. В силу статьи Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 1 статьи Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора принимается во внимание буквальное, в случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований последующий залог , требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

При этом совпадение части обязательств обеспечиваемых предшествующей и последующей ипотекой действующим законодательством не запрещено, и более того, не влечет за собой каких-либо юридически значимых последствий и не создает трудностей в определении старшинства залогов.

Удивительно, но факт! Истица не знала о свершившейся сделке, таким образом не было высказано волеизъявление залогодателя.

Согласно пункту 9 статьи Аналогичные положения содержит пункту 5 статьи 46 Федерального закона "Об ипотеке залоге недвижимости ". Гражданское законодательство не содержит норм, обязывающих залогодержателя по предшествующей и последующей ипотеке , предъявлять оба требования одновременно, пунктом 5 статьи 46 Федерального закона "Об ипотеке залоге недвижимости " установлен лишь порядок удовлетворения требований, которые уже предъявлены.

Согласно пункту 2 статьи Гражданского кодекса РФ, если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи , не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Вместе с тем, суд оставил без внимания, что последующее поведение сторон не позволяло усомниться в их действительной воле при заключении дополнительных соглашений.

I. Основные положения об ипотечном кредитовании

При рассмотрении заявления банка о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решения третейского суда К. По смыслу статьи Гражданского кодекса РФ обязанность по установлению действительной воли сторон при заключении договора возложена именно на суд, который на основании всех обстоятельств, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон, устанавливает, на что воля сторон был направлена при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Из изложенного следует, что при вынесении оспариваемого решения суд не установил действительную волю сторон при заключении договоров ипотеки и дополнительных соглашений, с учетом всех обстоятельств и дальнейшего поведения, чем нарушил нормы материального права.

Согласно статье Гражданского кодекса РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Если хотя бы одно из них не включено в его текст, контракт даже в случае прохождения государственной регистрации является незаключенным. Второй специальной причиной признания договора недействительным может быть то, что банк принял в залог имущество, в отношении которого было наложено ограничение по его использованию.

Например, квартиру, которая являлась ранее совместной собственностью разведенных супругов. Раздела имущества не было.

Специальные основания

Банк, принимая недвижимость супругов, был обязан спросить согласие одного из супругов на ее передачу в залог. Если соглашение было заключено между банком и должником с целями обеспечения ранее подписанных между ними кредитных договоров, то сделка также будет признана незаконной. В первую очередь, финансовые претензии в этом случае удовлетворяет банк-залогодержатель, требования иных кредиторов не принимаются во внимание, кроме того, ипотека делает невозможной возмещение задолженности перед ними.

Удивительно, но факт! Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Также недействительность ипотеки наступает при наличии двух условий: Порядок признания через суд Ипотека признается недействительной только через суд. Например, договор ипотеки был признан недействительным так как при голосовании участвовал акционер - должник по кредитному договору, в обеспечении которого обществом заключался с банком договор ипотеки. Все вышесказанное справедливо и для случаев одобрения сделки в ООО: Анализ судебной практики показывает, что обычно протоколы внеочередных собраний участников ООО фальсифицируются, подписи за отсутствующих участников подделываются другими лицами.

Такие действия могут повлечь за собой признание договора ипотеки недействительными.

Абсолютная и относительная недействительности

Также недействительным договор признается при совершении сделки заинтересованным лицом, особенно когда участник ООО и заемщик являются одним и тем же лицом, или родственниками. При спорах с физическими лицами случаев признания договора ипотеки недействительным на основании нарушения порядка одобрения сделки значительно меньше. В основном недействительными признаются договоры при залоге имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, в т.

Потенциальным залогодержателям необходимо внимательно проверять статус имущества, особенно в случаях развода между супругами, недостаточно проверить на кого из бывших супругов зарегистрировано право собственности, но и является ли данное имущество совместно нажитым как приобреталось в собственность и на какие средства , а если является, то производился ли раздел совместно нажитого имущества после развода.

В противном случае может потребоваться согласие другого сособственника-супруга на залог имущества. Например, договор ипотеки здания был признан недействительным так как после развода раздел совместно нажитого имущества не производился и требовалось согласие бывшего супруга на передачу имущества в залог. Банк должен провести тщательную проверку чистоты одобрения сделки, соответствия предоставленных документов формальным требованиям, оценить состав голосовавших за одобрение сделки участников акционеров , наличие заинтересованности в сделке; режим собственности на передаваемое в ипотеку имущество.

Так, например, Банк не обратил внимание, что в голосовании принимал участие акционер, который является выгодоприобретателем по договору ипотеки как заемщик по кредитному договору, в обеспечении которого заключен договор ипотеки.

Такое поведение было признано недобросовестным. В другом случае хотя и имело место нарушение порядка одобрения сделки - один из участников ООО не был уведомлен о собрании, не участвовал в одобрении, а протокол собрания с его подписью были сфальсифицированы - банк был признан добросовестным залогодержателем, так как не мог знать о факте фальсификации, исходил из опыта делового общения с ООО, залогодатель предоставил протокол собрания участников с проставленной на документе подлинной печатью ООО.

Совершение сделки заинтересованными лицами или лицом с превышением полномочий также влечет за собой признание договора ипотеки недействительным.

Выше уже упоминались случаи, когда сделка совершалась и одобрялась заинтересованными лицами - когда должник и займодавец или его исполнительный орган участник, акционер совпадают в одном лице или являются родственниками; но не менее распространены и случаи, когда сделка совершается доверительным управляющим, представителем по доверенности с превышением полномочий, когда в доверенности не содержится указание на возможность совершения такого рода сделок, или когда доверительный управляющий или представитель является выгодоприобретателем по договору ипотеки так, например, заключение договора ипотеки представителем в обеспечение кредитного договора, по которому он выступал заемщиком, было признано как совершение сделки заинтересованным лицом с нарушением требований закона о представительстве.

Еще одна группа споров по признанию договора ипотеки недействительным тесно связана с делами о несостоятельности банкротстве.

Удивительно, но факт! Согласно Федеральному закону от

Договор ипотеки признается недействительным, если заключен с целью пусть даже не осознанной, не явной причинения ущерба другим кредиторам лица, признанного банкротом, или имеющими явные признаки несостоятельности.

Так, например, договор ипотеки между должником и банком был признан недействительным, так как был заключен в обеспечение всех ранее заключенных между сторонами кредитных договоров с целью первоочередного удовлетворения требований банка-залогодержателя в обход других кредиторов, причем такое удовлетворение требований сделало бы невозможным возмещение задолженности перед другими кредиторами.

Нарушение баланса интересов других кредиторов, уменьшение конкурсной массы должника является наиболее частым основанием для признания договора ипотеки недействительным.

Причем необязательно, чтобы договор ипотеки был заключен именно с должником в качестве залогодателя. Нередко предмет ипотеки приобретается по договору купли-продажи на явно невыгодных для продавца-должника условиях, и договор купли-продажи признается недействительным, а, следовательно, признают недействительным и договор ипотеки в связи с утратой залогодателем права собственности. Стоит отметить, что в случае добросовестности залогодержателя обременение имущества сохраняется, но суды редко признают залогодержателя добросовестным, особенно в делах о несостоятельности банкротстве в указанных выше обстоятельства совершения сделки купли-продажи.

Обзор судебной практики по спорным вопросам ипотечного кредитования

Также, в зависимости от ситуации, может потребоваться: Судебная практика Когда решается вопрос об ипотечном займе, судебная практика чаще всего связана с требованием кредитора о полном погашении имеющегося долга одним из следующих способом: Также возможно достижение компромисса путем переговоров, когда стороны с разрешения суда находят решение, устраивающее всех.

При разводе При расторжении семейного союза, ипотечное имущество не подлежит разделу, и обязательства по выплате долга остаются общими для бывших супругов.

Удивительно, но факт! В обоснование жалобы указывает, что судом допущены нарушения норм материального права и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Исключение может быть только в том случае, если имеется брачный контракт, по которому права на недвижимость остаются у одной стороны либо составлен договор о долевой собственности, согласно которому каждому из супругов принадлежит определенная часть квартиры и обязательства по выплате долга по нему.

За исключением перечисленных случаев, стороны расторгаемого семейного союза являются созаемщиками, а значит, отвечают по долгам вместе.

Удивительно, но факт! Участники процесса должны быть уведомлены о месте и времени его проведения, согласно гражданско-процессуальному порядку.

Чаще всего они выступают в суде соответчиками. Обычно кредитор выставляет одно из следующих требований: В пользу заемщика Суд может решить дело в пользу заемщика, если в ходе рассмотрения дела будет выявлено: В подобных случаях в роли истца выступает заемщик, которому необходимо тщательно изучить заключенное соглашение и сделать перерасчет ежемесячных платежей.



Читайте также:

  • Сроки разрешения трудового спора
  • Кредитные мошенничества при продаже автомобиля
  • Регистрация договора купли-продажи квартиры по ипотеке